IVA de la vivienda

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Actualmente, el IVA de la vivienda es un tema bastante complejo, ya que en función de distintas variables puede ser al 4%, al 10% o al 21%. Esto lo convierte en uno de los impuestos e España más complejos.

Cómo funciona el IVA

El Impuesto de Valor Añadido es una tasa impositiva indirecta. Esto quiere decir, que lo tiene que pagar todo el mundo con indiferencia de su renta o situación personal. Lo abonan tanto personas jurídicas y físicas. Para más información podemos leer el funcionamiento del IVA.

A pesar de la crisis que hemos sufrido recientemente, hoy en día se producen muchas y distintas operaciones relacionadas con las viviendas o sus alquileres, sobre todo con fines turísticos. Por lo que es normal que aparezcan dudas sobre el tipo de IVA aplicable, normal o reducido, si son actividades sujetas, exentas o no sujetas.

Para ello lo primero que tenemos que tener claro es que el IVA es un tributo de naturaleza indirecta que recae sobre el consumo, siendo el consumidor quien debe soportar este impuesto. Esto le da un carácter de “neutro” para los empresarios o profesionales.

Cuánto es el IVA en vivienda nueva

Antes de entrar en materia, y explicar el IVA que hay pagar al comprar una vivienda nueva, habrá que saber a qué hacemos mención cuando hablamos de obra nueva. Se entiende que la primera entrega de una vivienda se produce cuando la construcción o rehabilitación ha concluido. Esto se produce con el certificado de fin de obra firmado por el arquitecto y el aparejador, y que se adquiere al promotor.

La compra de una vivienda nueva implica la obligación de que el comprador soporte el IVA. El pago lo hará directamente al vendedor, que está obligado a ingresar el importe del impuesto en la Hacienda Pública.

iva en vivienda nueva

El IVA solo se paga cuando es una casa que vamos a estrenar . Pero esto tiene dos excepciones por las que estaremos exentos:

  • La vivienda es del banco: Las llamadas “casas nuevas del banco” no son ni una cosa ni otra. El mercadeo funciona de la siguiente forma: Un promotor construye la vivienda y se la vende al banco, normalmente es un paquete de viviendas. Para la administración, estas viviendas ya no son nuevas, por lo que es el banco y no tú quien tiene que pagar el IVA.
  • La vivienda es del promotor pero está alquilada: Si el promotor alquila las viviendas de nueva construcción, tú estarías después exento de pagar el IVA por la casa. Esto solo será posible cuando la Administración considere que ya no es obra nueva al haber pasado más 2 años desde el inicio del arrendamiento. En este supuesto lo que deberemos pagar es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, al considerarse una segunda transmisión.

El tipo del IVA para una vivienda nueva es del 10 % de su importe escriturado, excepto si se trata de viviendas de protección oficial en régimen especial o de promoción pública, casos en los que la tributación es del 4 %. Los mismos tipos se aplican en el caso de las plazas de garaje (con un máximo de dos unidades) y en los otros anexos que se transmitan como los trasteros. En el resto de casos se aplica el 21 % de IVA, como por ejemplo los locales comerciales.

Cuál es el IVA de la vivienda de segunda mano

El IVA de una vivienda de segunda mano se corresponde con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que también es conocido como ITP. Además, aunque nos refiramos al ITP como IVA en una casa de segunda mano, para entenderlo mejor, en realidad no es del todo correcto. Como ya hemos dicho anteriormente, el IVA sólo se le aplica a las viviendas nuevas, es decir, cuando ocurre la primera transmisión de la propiedad.

Como venimos diciendo, no tiene ningún sentido hablar de IVA en viviendas de segunda mano. En todo caso, corresponde a las viviendas que son transmitidas a otro propietario por primera vez, es decir, las que se compran al promotor.

Si vas a comprar o vender una casa de segunda mano, que es la situación que más se repite en el mercado inmobiliario, deberás pagar un impuesto relacionado con la transmisión onerosa del bien inmueble. Es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

El ITP de una vivienda de segunda mano grava la transmisión de la casa, o lo que es lo mismo, el cambio de titularidad. Si alguna vez has comprado un coche de segunda mano, el impuesto que pagaste es el mismo que deberás pagar por la venta de una vivienda de segunda mano.

El impuesto de compra de vivienda varía de un 6% a un 10%, en dependencia de la comunidad autónoma en la que se encuentre la propiedad. Esto es importante, porque da igual dónde resida el comprador o el vendedor, la importancia la tiene la ubicación en la que se encuentre el inmueble objeto de la compraventa.

IVA en el alquiler

El arrendamiento de un inmueble, cuando se destine a uso exclusivo de vivienda está sujeto y exento del IVA.

El apartamento turístico puede ser utilizado como vivienda, pero habrá que revisar la normativa de cada Comunidad Autónoma, para ver si se cataloga como residencia permanente o alojamiento turístico ocasional, por lo que se exigirá licencia de apertura como apartamentos turísticos.

IVA de alquiler de vivienda se clasifica en los siguientes casos:

  • Residencia permanente (licencia primera ocupación): Sujeto y exento (Uso vivienda)
  • Alojamiento turístico ocasional (licencia apertura): Sujeto y no exento (Con servicios propios de la industria hotelera)
  • Alojamiento a personas jurídicas: Sujeto y no exento (Uso oficinas, viviendas para empleados, etc…)

Va depender de que el edificio destinado a apartamentos turísticos tenga, según la comunidad autónoma a la que pertenezca, la calificación de vivienda y por lo tanto licencia de primera ocupación, por lo que iría por lo tanto al tipo reducido del 10%, o si por el contrario son considerados apartamentos turísticos y por tanto alojamiento turístico ocasional, con licencia de apertura y servicios propios de la industria hotelera, el servicio se produciría al tipo general del 21%.

Resumen
IVA de la vivienda
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IVA de la vivienda
Descripción
Una de las dudas que les asaltan a todas las personas es cuál es el IVA de la vivienda tanto nueva como de segunda mano o alquiler
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